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アメリカで商業不動産に投資しよう!第一回 アパートに投資する | アメリカ不動産ニュース

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アメリカで商業不動産に投資しよう!第一回 アパートに投資する

日本からのアメリカへの不動産投資熱が現在高まっています。住宅、アパート、レストラン開業など、たくさんの方が私が取引仲介しているサンディエゴにもいらっしゃいます。大半の方はまずわかり易いお家(戸建て・コンドミニアム)の購入をされます。アメリカにお家を持つことはもちろん、税制面での優遇措置、テナントが入りやすいことも大きな魅力ですが、ここではアメリカの商業不動産への投資についてお話ししたいと思います。

アパート

やはり一番一般的なのはアパートですね。カリフォルニアでは特にアパートの値段が高騰しており、利回りは2-4%といったところ。テナント付けはもちろん場所にもよりますが、日本より数段楽だと思います。

アメリカでのアパート購入の利点

1.テナント付けに困ることがなく、安定した収入が得られる。

2.LIQUIDITYが高い。売却時に売りやすい。

3.加速度減価償却の対象である。(別コラムで詳細を説明します。)

4.経費が落とせるーペイント、工事、リノベなど。

 

アメリカでのアパート購入の欠点

1.築年が古いーカリフォルニア州やニューヨーク州では築100年以上の物件もあり、特に電気系統、水道・排水ライン、シロアリ、冷暖房施設に修理がコンスタントに必要なことが多いです。上記利点4と相反しますが、マネジメントの視点からも古いアパートは頭が痛いことが多いです。

2.テナントの質ーこちらは地域の良しあしに密接につながっていきます。表面上CASH FLOWが良く見えても、長期で見るとテナントの家賃不払い、追い出すためのコストを考えると、治安の悪い地域にアパートを持つのはリスクがあります。確か「金持ち父さん」の筆者ロバート・キヨサキの著書でも記述がありましたが、彼が最初に買ったアパートはカリフォルニアの治安が悪い場所にあり、彼の不動産投資の数少ない失敗のうちの一つだそうです。

3.マネジメントーアパートのマネジメントはかなりの経験とコミュニケーション能力が必要とされます。修理の対応、テナントへの対応、また目まぐるしく変わる不動産法により、下手な対応をすると訴訟リスクも絡んできます。経験を積んだできれば専用のハンディマンを会社内で雇っている大きな管理会社に委託するのが良いと思います。

関連コラム

SECTION 8とは

アメリカ地域の治安の見極め

どの地域に投資する?治安・マネジメント会社・天候リスク

もちろんカリフォルニアや、テキサスなど、ある程度みんなが投資をする場所でも構いませんが、マネジメント会社や治安・アパート需要があればどこでもいいと思います。アメリカは広いので中々地域を選択するのは難しいですが、治安が悪い場所はまずアウトです。すぐに思いつくのはデトロイトの一部や、シカゴの一部、東部ならニューヨークのブロンクスやカリフォルニアのオークランドなどでしょう。最近ではウェブサイトに色々なリサーチサイトがあるので利用してみるのもよいと思います。ただアメリカの治安は現地の不動産会社に聞くのもよいと思います。サンディエゴで主に不動産仲介をしている私は何処の街のどの通りが治安が悪いか、隅々までほぼ完全に把握しています。ただサンディエゴは全米の中でも治安はいい方なので、それほど、気を付けることはありませんが。

アメリカ治安チェック→Trulia Crime Map LA https://www.trulia.com/real_estate/Los_Angeles-California/crime/

またアメリカは学校区がいい所は治安も間違いなくいいので、学校区からチェックする方法もあります。

GRATE SCHOOL→https://www.greatschools.org/

WEB上から物件を検索する

アメリカは情報開示の国です。それに伴い不動産物件情報も誰でも見れるようになっています。これは我々のような不動産業者には脅威です。なぜなら、写真や将来的には3Dカメラのようなもので購入者は不動産業者を通さずに大家から直接買うこともできるからです。まあカリフォルニアのように不動産法が厳しく、リスクヘッジという意味で不動産エージェントを使う意味はあると思いますが、、また日本でセミナーなどを開催している業者さんは値段を上乗せして販売していますが、これはカリフォルニアでは不動産業者が行うと「違法行為」になります。GOOGLEなどで住所を入れるだけでも情報がたくさん出てきますので、ご注意を。

検索サイトは住宅やコンドミニアムなら圧倒的にZILLOWが使いやすいです。

www.zillow.com

 

商業不動産はLoopnetが大手サイトです。

www.loopnet.com

 

それでは今日はこのあたりで、次回は上記の二つのサイトを見ながら、物件を検索していきます。

HAPPY INVESTING!

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