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アメリカ不動産投資

サンディエゴ・アメリカ不動産投資‐アメリカ不動産節税の罠

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アメリカ不動産の節税の罠。税金について知っておく事。

「所有」「売却で発生する日米の税金

まず、米国不動産投資ではいつ、どんな税金がかかるのかを整理しておきます。米国不動産投資を行う場合、物件の購入時には税金は発生しません(不動産取引の各種コストは必要です)。

したがって、物件の「所有時」「売却時」にかかる税金を把握しておけばよいのですが、日本国内に居住している人の場合、海外の不動産であっても、そこから得られる賃料収入等については日本で申告し、納税する必要があります。

つまり、米国不動産の「所有時」には、①米国でかかる税金、②日本でかかる税金、そして「売却時」にも、③米国でかかる税金、④日本でかかる税金があるというわけです。そして具体的にかかる税金をまとめると次のようになります。

<所有時>
①米国でかかる税金
・固定資産税
・所得税(家賃収入に対して)

②日本でかかる税金
・所得税(家賃収入に対して)

<売却時>
③米国でかかる税金
・キャピタルゲイン課税
保有1年未満 → 短期キャピタルゲイン課税
保有1年以上 → 長期キャピタルゲイン課税

④日本でかかる税金
・譲渡所得税
5年以内 → 短期譲渡所得(譲渡所得の39.63%※)
5年超 → 長期譲渡所得(譲渡所得の20.315%※)

※譲渡所得税は復興特別所得税を含む。

外国税額控除を利用して二重課税を回避

もちろん、税金がかかるのはそれぞれ「黒字」の場合だけです。米国と日本における 収支と納税のイメージは次のようになります。

1.米国が赤字で、日本でも赤字の場合 →納税なし
2.米国が赤字で、日本では黒字の場合 →日本でのみ課税
3.米国が黒字で、日本では赤字の場合 →米国でのみ課税
4.米国が黒字で、日本でも黒字の場合 →両国で納税

ただし、上記4のケースでは、このままだと二重課税になってしまうため、「外国税額控除」の制度を利用することができます。海外で納税した外国の所得税については、日本で納める所得税から差し引き、残った金額を納税することができるというわけです。

たとえば日本での税額が100万円、海外での納税額が80万円であれば、日本での納税額は100万円-80万円=20万円となります。

 

購入後4年間と5年目以降で変わる税額

米国不動産投資のタックスメリットを知るためのケーススタディーとして、以下の条件を設定して考えて見ます。

・米国の中古物件(木造)を購入
・投資時の為替レートは1ドル=120円
・物件価格10万ドル
(建物価値8万ドル、土地価値2万ドル)
・築年数25年
・賃料収入は年間8000ドル(グロス利回り8%)
・諸経費は年間3000ドル(ネット利回り5%)
・10年間保有し、10万ドルで売却
・減価償却はアメリカで27.5年、日本は4年
・所得税率は日米ともに30%

まず、不動産保有時の税額のうち、米国サイドは次のようになります。

8万ドル(建物価値)÷27.5年(耐用年数)=2900ドル(1年あたり減価償却費)
8000ドル-2900ドル-3000ドル=2100ドル
2100ドル×0.3(税率)=630ドル
日本円(1ドル=120円)換算すると・・・630ドル=7万5600円 ①

次に、日本サイドにおける不動産保有時の税額を見ていきます。減価償却は4年ですので、「4年目まで」と「5年目以降」の2パターンに分かれます。

<4年目まで>
960万円(建物価値)÷4年(耐用年数)=240万円(1年あたり減価償却費)
96万円(不動産収入)-240万円-36万円(諸経費)
=▲180万円(課税対象額)→所得税はゼロ

さらに▲180万円は、給与所得から差し引くことができます。

<5年目以降>
96万円(建物価値)-0円(減価償却費。償却済みのため0円)-36万円(諸経費)
=60万円(課税対象額)
60万円×0.3(税率)=18万円 ②

外国税額控除を適用(②-①)すると、5年目以降は10万4400円の所得税がかかります。

長期譲渡所得に該当すれば税率はダウン

今度は不動産売却時の税額です。こちらも米国サイドと日本サイドでそれぞれ計算します。まずは米国サイドです。

<簿価の計算>
2900ドル(1年あたり減価償却費)×10年=2万9000ドル(減価償却費の合計)
8万ドル(建物購入価格)-2万9000ドル=5万1000ドル
5万1000ドル+2万ドル(土地簿価)=7万1000ドル(簿価)

<キャピタルゲイン税>
10万ドル-7万1000ドル=2万9000ドル
2万9000ドル×0.225(税率)=6525ドル
日本円(1ドル=120円)換算すると・・・6525ドル=78万3000円 ①

次に日本サイドです。

<簿価の計算>
0円(建物簿価。償却済みのため0円)+240円(土地簿価)=240万円(簿価)

<譲渡所得税>
1200万円(10万ドル)-240万円=960万円
960万円×0.2(税率※)=192万円 ②
※10年保有(5年超)のため、長期譲渡所得になる。

外国税額控除を適用(②-①)すると、113万7000円の譲渡所得税がかかります。

以上を見るとわかるとおり、不動産保有時・日本サイド・4年目までの課税関係がやはりポイントで、大きな償却メリットが得られます。もちろん、これはシミュレーションのひとつですから、実際の申告等にあたっては、日本と米国現地の専門家にしっかりとご相談ください。

 

※日米の一般的な評価割合については、地域・物件などにより異なります。

減価償却のメリットを有効に使える

アメリカの不動産へ投資することを考えた時の最大のメリットは、タックスメリットであり、「減価償却」を意味します。中古物件の取引が中心のアメリカ不動産市場では、築年数に関係なく建物の状態がよければ高い評価で取引が行われます。例えば、築30年の木造物件に対し、日本では、土地のみの評価となりますが、アメリカでは、土地が20~30%、建物が70~80%の割合で評価されることが一般的です。仮に50万ドル(5,000万円/$1=100円換算)の物件(建物のみ)であれば、35~40万ドルが建物の評価ということになります。つまり減価償却の対象となる建物の評価額が高いアメリカの不動産は、日本国内の申告時に大きな節税効果をもたらしてくれるのです。さらに、築年数が22年を超えた場合の木造物件の減価償却期間4年ということがこの大きな節税効果をもたらすポイントとなるのです。 また、アメリカの不動産運用が他の資産運用に比べ、いかに効果的であるかということも以下の図からお分かりいただけるはずです。

 

 

 

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