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アメリカ不動産投資

サンディエゴ・アメリカ不動産投資‐日本人向けの投資テクニック

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日本人向けの投資テクニック

1.キャピタルゲイン狙いとインカムゲイン狙いのアメリカ不動産投資

まず大きく分けてアメリカの不動産投資は物件そのものの価値の上昇を狙い、売却価格から購入価格の差額を狙うキャピタルゲインと、長期保持することを前提とし、毎月、毎年の家賃の収入を狙うインカムゲインの二つに大きく分けられます。

1.1.キャピタルゲイン狙いの不動産投資の一例

例1:ニューヨークで1ルームの新築コンドミニアムを2012年に日本円8,000万円で現金一括購入、家賃収入30万円、経費は管理会社への管理費が10万円、固定資産税が10万円、保険代が10万円かかるとします。

  • 収入:30万円 家賃
  • 支出:30万円 物件管理費、固定資産税、保険代

毎月の収支は0円

上記のように毎月、毎年の収支は0ですが、5年後の2017年にこの物件を売却するとすると

売却値   1億円

  • 売却経費  500万円(不動産業者へのコミッション、売却税、修理費、エスクロー費)
  • 原価     7,500万円 (原価から減価償却費、取得経費など500万円を差し引く)

収支 2,000万円

キャピタルゲインタックス 2,000万円x33%=660万円

ネットインカム 2,000万円―660万円=1340万円

このように毎月、毎年の経費は赤字でも、5年後に不動産価値が上がることを見越して、投資する方法をキャピタルゲイン狙いの不動産投資と呼びます。キャピタルゲインに適したアメリカの投資場所はカリフォルニアやニューヨークなどの沿岸部、シェールガスなどの資源で急成長しているテキサスなどがあります。

 

1.2.キャピタルゲイン狙い投資のメリット

キャピタルゲイン狙いの不動産投資は景気上昇時にはかなりの力を発揮します。例えば、前回のアメリカの不動産バブル景気時には、誰でもある程度の収入があれば、銀行が誰にでも融資をしてくれました。少ない投資で、キャピタルゲイン狙いでどんどん不動産を購入し、バブルを形成していきました。価格上昇時に一番威力を発揮するのがこのキャピタルゲイン狙いの投資方法です。

1.3.キャピタルゲイン狙い投資のデメリット

景気が上向きの際は威力を発揮するキャピタルゲイン投資ですが、逆にリーマンショック時のように価格調整時、価格下落時には逆効果になってしまいます。毎月、毎年の収支が赤字なので、出口戦略を見失ってしまい、売却時に赤字になる場合があります。また、利益が出た場合は州によってはカリフォルニアなど、州税と連邦税併せて30%超のキャピタルゲインタックスが課せられることがあります。

1.4.インカムゲイン狙いの不動産投資の一例:

例2:2013年に1,500万円でテキサス州オースティンに3LDKの一軒家を購入、家賃は月に15万円、経費として、固定資産税3万円、管理費が1万5千円、家屋保険が1万円とすると、毎月の収支は9万5千円になります。2017年になっても値段はそれほど上昇していませんでしたが、年間平均100万円前後の純利益が上がり、4年間で400万円の純利益を得ました。

上記の例では、一年の実質利回りは7%になります。インカムゲインに適した地域は沿岸部などの人気地域ではなく、ある程度治安もよく、テナントが安定して募集できる地域で、まだ比較的不動産価格が上がっていない地域です。主にテキサスの一部地域や、中西部、南部の都市に高利回りの物件が多いです。

1.5.インカムゲイン狙いのメリット

長期間に安定したキャッシュフローを生み出してくれるのがインカムゲイン不動産物件の一番の魅力です。住宅ローンを付けた場合でもキャッシュフローを得ることができる場合がありますので、長期保有のスタンスで、少ない頭金の投資で、キャッシュフロー、減価償却、キャピタルゲインを同時に狙える場合があり、また長期保有のスタンスなので、安定したテナント付けができるエリアであれば、景気の波にあまり左右されずに済みます。

1.6.インカムゲイン狙いのデメリット

実質利回りが高い=地域の経済が悪い=テナントの質が悪い という図式が成り立つので、利回りが高く、かつ安定した良質のテナントが獲得可能な地域を探さなければなりません。また長期保有という前提なので、質の良い管理会社の選定も重要な要素になります。

2.加速度減価償却 日本人投資家への最高の節税テクニック

日本の場合、土地と建物の資産評価割合は「8対2」と言われています。一方アメリカの不動産の土地と建物の資産評価割合は真逆で「2対8」や「3対7」になります。日本の方がアメリカで不動産を買った場合は居住地域が日本である場合は日本の税制が適用されます。

また、海外の不動産投資であっても、居住地域が日本であるならば、日本の税制が適用されます。つまり、仮にアメリカの不動産を購入して不動産所得を得たとしても、日本で確定申告を行い、日本の税制にしたがって納税することになります。

2-1.加速度償却の利用

その際、日本の税制で認められている「加速度償却」を利用することで、より大きな節税効果が期待できます。これは、木造の耐用年数である築22年を越えた木造物件に対して、4年で償却をすることを認めた制度です。

この加速度償却と、土地と建物の資産評価割合「2対8」という海外不動産投資ならではの資産償却費率の高さの2つを組み合わせる。これで、さらに節税効果を高めることができます。そして海外の不動産投資物件には、償却資産比率が高いだけでなく、4年間での加速度償却が出来る物件が豊富にあります。

2-2.加速度償却と損益通算

海外不動産投資では、4年間で減価償却できる加速度償却に加えて、損益通算を組み合わせることが出来ます。これによって、更なる節税効果が期待出来るのです。海外にある不動産から得られた収益であっても、日本国内の不動産から得られた収益と同様に、日本の法律に基づいて課税されるのは先ほど述べたとおりです。不動産投資で減価償却費を費用として計上した場合、償却費用が大きい為、所得が赤字になる場合が多々あります。

賃料収入による不動産所得が赤字になった場合、事業所得や給与所得などと「損益通算」することで、所得税や住民税を節税することが出来ます。つまり、加速度償却と損益通算の仕組みを利用した海外不動産投資は、国内で支払う税金が高額になる富裕層にとって、節税効果が大きく期待できるというメリットがあるのです。

3.100%管理不要の投資方法?-安心して毎日ぐっすりと眠れる不動産投資のテクニック

3.1.ネットリースとは?

ネットリースとは主に店舗物件のテナントに対して、賃貸料金の他に、ビルにかかる火災・家屋保険、固定資産税、CAMチャージ(日本の共益費にあたる)を支払うという契約の賃貸契約書になります。アメリカではこのネットリースで契約したテナントとともに、ビルそのものを売り出す不動産商品があります。

3.2.ネットリースでねらい目の物件

10年以上の長期契約を結んだ、優良企業がテナントで入っているビルが特にお勧めです。最近人気のネットリース物件は、日本でもおなじみのスターバックス、KFC、バーガーキング、ピザハットなどがあります。賃貸契約書の隅々までのチェックが投資のポイントとなり、テナントである企業がフランチャイズ企業なのか、またはスターバックスなどのように法人なのかなど、テナントの信用審査や、一ヶ月の売り上げ、同じ地域に競合がいないか、その地域の経済状況、物件がある場所が大きな通りに面していて、交通量が多いか、発展性はあるかなど、多くのファクターを調査する必要があります。優良テナントが10年リースを組んだ場合の実質利回りはカリフォルニアで3-4.5%、テキサス・アリゾナの都市部で4%-5.5%になり、南部や中西部では5.5%以上になるところもあります。

3.3.最強のネットリース、アブソルートネット

ネットリース物件の中でも最高峰に位置するのがアブソル―トネット物件です。これは不動産そのものを賃貸契約期間中はテナントがすべて面倒をみるという契約です。リース契約中に火事が起ころうが、屋根がなくなろうが、下水管が破裂しようが、テナントがすべて修理、原状回復するという遠隔で不動産を保有、管理しなければならない日本人にはとっておきの投資案件になります。

 

 

3.4.ネットリースのリスク

10年、20年といった賃貸契約が終了した後、テナントが出て行った場合は、物件の場所の良し悪しにより、次の新規テナントが入居するまでに時間がかかる場合があります。また有名なフランチャイズやテナントほど、それぞれの 店舗の内装には細かくデザインや大きさの規定があり、改装費もばかりならず、入居時の交渉条件として、T.I(Tenant Improvement)と呼ばれる改装費の負担を家主に求める場合があります。先日のトイザらスのようにAMAZONなどのネット販売サイトの勢いはかなり強く、生き残っていく産業、会社、フランチャイズを慎重に見定める現地のコンサルティングが必要になります。

4.フリップ高度なマーケットの知識と工事への理解が必要なテクニック

4.1.フリップとは短期で資金回収を目指す 古い物件を買収→改装・改築→転売する方法です。

フリップは短期のキャピタルゲイン狙いの不動産投資方法です。古い家や、銀行の抵当に入った物件など、改装や改築が必要な不動産物件をマーケットを安い値段で仕入れ、工事期間を経て転売する一連の過程を家をFLIP(転がす)といいます。フリップの成功のカギはマーケットの見極めと仕入れ値、そして改装業者やコントラクターのスキル、彼らとのコミュニケーションがカギになります。フリップの対象となる地域への高度な知識と細かなマーケットの動きへの配慮、そして裁判所や税務署、業者との密接なつながりが必要になります。「金持ち父さん、貧乏父さん」のロバート・キヨサキが得意としていた手法です。

4.2.フリップのリスク

仕入れの失敗、改装・改築後の売却値の見極めの間違い、業者とのミスコミュニケーションなど、フリップにはかなりの不動産、建築への知識と、フリップをするターゲットエリアに対する知識、情報、コネクションがない場合は失敗する可能性が高いです。反面、その地域に精通した経験のあるフリップ投資会社に投資をする方法もかなり使われており、高い利益をもたらすことも多い投資手法です。

5.究極の投資方法‐不動産マーケットが不況時に狙うショート・セール、バンクオウンドとは?

5.1.不動産のマーケットが不調な時はショート・セール・バンクオウンド(銀行抵当流れ物件)が氾濫する?

ショート・セールとは住宅ローンがまだ残っている段階で物件を売りに出す際、現在まさに売りに出す価格=現在のマーケット価格が、住宅ローンを取りつけた際の物件評価額よりも大幅に下回り、不足金額分(SHORT=ショート)を銀行が損切りする処理をし、売却を認める売却方法の事です。つまり売主は銀行から債務を一部免除されるという図式になります。ショート・セールの一番の特徴は「銀行が損切りをする判断」が異常に長いという事です。通常の売買は1-2か月で終了しますが、ショート・セールの場合は銀行の認可を得るのに3-6ヶ月かかることがあり、売買完了まで時間がかかるのが特徴です。その分、価格的にはお得なディールが多く、時間がかかってもショート・セールで購入する事を好む投資家もいます。

対してバンク・オウンド(Bank OwnedまたはREO)とはショート・セールが成立せず、そのまま持ち主が債務者から銀行に移り、銀行が抵当流れの物件を直接買主に売るとういう売却方法です。バンク・オウンドの物件は最後まで売れ残ってしまった物件なので、物件が傷んでいることが多いことや、銀行がLIABILITYを一切負わないという契約書にサインしなければならず、かなりの目利きでないと購入するのが難しい物件になります。不況時になると銀行には山のようにバンクオウンドのリストが連なり、不動産の在庫が大量に増えることにつながります。

 

 

 

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