資産形成にはアメリカ不動産投資が有効
ケース ①資産・年収も十分にあり、節税・資産分散が必要→加速度減価償却、ドルでの資産分散には不動産資産が有効です。
アメリカの不動産の所有においても日本の居住者である場合、税制では国内・国外の区別はなく、減価償却を活用することで、購入した不動産の上物部分を法律で定められた耐用年数で配分して、日本で費用計上することができます。
不動産所得の申告においては、管理費やリノベーション費用、建物の減価償却費も不動産所得から差し引くことができるようになり、税務上の不動産所得を大幅に減額することができます。
減価償却費を、不動産所得は給与所得など他の所得との「損益通算」も可能です。海外不動産に「節税メリット」があるというのは、一般的にはこのことを指しており、日本の税制を活用し、所得税や住民税を節税することでき、高額納税者ならばそのメリットは一段と大きくなります。
アメリカの場合、一般的に土地と建物の評価比率はハワイなどでは「土地：建物＝2：8」程度と、土地より建物の方が評価されるなど、日本とは正反対の割合となっており、減価償却による節税効果は日本よりも高くなります。更に日本人である場合、アメリカでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を越えた法定耐用年数以上の木造住宅は「4年間での加速度償却」が適用可能なため、所得の高い方ほど大きな節税効果が期待できます。
また、日本ではマンションなど鉄筋コンクリートの建物の法定耐用年数は47年ですが、ハワイなどでは築47年を超えたコンドミニアムも少なくなく、47年以上経過している場合は、日本においては「9年間での加速度償却」が可能と、木造には匹敵しませんが、鉄筋コンクリートの建物でも節税効果は少なくありません。
ケース②
初心者向けアメリカ不動産投資 投資金額1000万円前後の投資も可能？
アメリカには50もの州があり、不動産投資先はカリフォルニアやニューヨーク、ハワイだけではありません。1000万円以下でも安定して不動産価値が上昇し、人口増と、安定した雇用を維持している州や市は多数存在します。例えば上記の表のペンシルバニア州ピッツバーグでは
平均一軒家価格：＄72,550
平均賃貸価格：＄1,140
都市圏の人口:230満員
平均収入：3万6000ドル
過去5年間の不動産上昇率：20.20％
非正規雇用率：4.70％
数字だけ見ても安定した地域で、しかも利回りが高い（10％-19％）事が分かります。実際に投資アドバイスをする際は、治安を詳しく調べ、学校が優良かどうか調べ、現地に視察に行き、地元の不動産仲介会社、不動産管理会社に売買・賃貸の状況を詳しく聞き、投資の判断をするという手順になります。このような不動産投資先はまだまだ多数存在します。いい不動産管理会社に管理してもらえば、遠隔操作でも問題なく、安心して資産を築いて行けます。
ケース③ 日本人投資家にはまだ浸透していない、フリップでリスクヘッジ？
アメリカではテレビ番組にもなるくらい誰でも知っているフリップという手法。簡単に説明すると、
①壊れかけの家や、古くなった家、競売にかけられた家を安値で買い取る。
↓
②修理やリノベーションを施す。
↓
③再度売却
売却値およびそれにかかわる費用-リノベ費用-購入値＝利益というようになります。
①から③のプロセスを繰り返していきます。弊社ではこちらのフリップのパートナー募集を今後展開していく予定でおりますので、楽しみにお待ちください。
