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エスクローの仕組み

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エスクローとは?

エスクローとは不動産の売買を第三者的な立場で、契約書通りに公正に進める機関で、米国の殆どの地域では不動産の売買に利用されます。高額なお金が動き、銀行などの金融機関も関係してくる不動産取引にとって欠かせない存在です。

オファーの締結→エスクローオープン

売り物件に買い手がオファーを出し、売り手が同意するとオファーの締結、コントラクトの締結になり、コントラクト用紙をエスクローに提出します。エスクロー会社はこのコントラクトを元にエスクロー会社がドラフトするエスクローの契約書を作成。それに基づいて取引が物件引き渡しまで、続いていきます。また買い手はオファー提出時にデポジットを払う約束をしていますので、その金額をエスクローに支払います。そのあと、お金のやり取りはエスクローがすべて管理します。

オファーの締結

エスクローオープン

オファーを元にエスクローの契約書にサイン

タイトル検索、売り手からのディスクロージャー、買い手のインスペクション

物件の所有権・過去の履歴

売り手からの物件に関する情報開示

買い手のインスペクション

タイトル検索ー物件の所有権・過去の履歴

次に物件情報を元にエスクロー会社からタイトル会社にタイトルサーチの依頼があり、タイトル会社は物件の過去の履歴、物件の所有権に関する過去の情報、物件の境界線などをリサーチして買い手に知らせます。この際、固定資産税の不払いやローンの情報、その他の物件を担保にした借金がないかすべて洗い出されます。また売り手にきちんとした保有権があるかも調べられます。

売り手からの物件に関する情報開示

売り手はその物件に関する過去の事故や修理の履歴、係争履歴、近隣の環境情報を買い手に提供しなければなりません。いわゆるTDSと呼ばれるもので、これは物件引き渡し後に売り手と買い手で係争があった場合ににも証拠として扱われます。

買い手のインスペクション

買い手は物件の物理的な側面に対してのインスペクションを行います。シロアリやその他の虫の有無や、水道管、配管、屋根、基礎工事などのインスペクションもエスクロー中に行います。

ローンの審査、購入金の管理

住宅ローンを利用して物件を購入する場合はローン会社、銀行もエスクローと深くかかわってきます。銀行は上記のタイトルサーチ、調査をもとに所有権や、物件の履歴を確認し、購入者の審査も同時進行します。問題がなく進めば無事エスクローへ入金となります。銀行からのお金、現金購入でも買い手からのお金がエスクローを利用する場合は直接売り手に行くことはありません。飽くまで契約書に基づいた作業をすべて完了した後、物件の引き渡しと同時に入金が行われます。

また物件にローンがついている場合、売主がローンを支払い中の場合は、売却価格がローンを上回ることを確認後、買い手からのお金をエスクロー経由で各金融機関が受け取ることになります。この際売却価格がローン額を下回る場合はショートセールと呼ばれるトランザクションになり、銀行からの許可が必要になります。

その他のトランザクション

エスクローは固定資産税や管理費、その他月々にかかる諸経費を物件引き渡しを元に日割りで計算します。また売却にかかる不動産ブローカー費用の支払も計算します。

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