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これだけやれば大丈夫!買いたい家へのオファー

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家の購入のオファーのやり方にはいくつかのポイントがあります。ここでは不動産エージェントがいなくてもできるオファーの交渉ポイントを説明します。

オファー価格。

オープンハウスなどで、物件を実際に細かく見て、大きな欠陥がないか見ましょう。細かい部分や見えない部分はインスペクターに頼むので、ここはあくまで全体的な部分で大丈夫です。物件を見たらZILLOWなどで近隣の住宅売買の履歴を見ましょう。不動産マーケットが盛況ならBUYERは一般的には不利になります。逆に不動産が不況なマーケットでしたらBUYERは有利です。あまりに低すぎるオファーは売主の心証を悪くするだけなので、買いたい価格と離れている場合はしばらく待ちましょう。マーケットに何日でているか、どれくらい売れ残っているのかという数字は交渉の大きなポイントになります。30日以上マーケットに出ている物件は価格が高すぎるか、何か問題を抱えています。在庫日数が多い物件程ねらい目となります。

オファーをよく見せよう。

殆どの住宅売買はローンを介して取引されます。売主にとってはローンであろうがキャッシュであろうが、入ってくるお金は一緒です。ただ、ローンの場合は実際にローンが下りるまでに日数と手続きに時間がかかります。CASHが有利というのは取引がややこしくないからです。ローンで購入される場合はできるだけ、自分がいかにQUALIFIEDされたBUYERかをアピール必要があります。必要な書類の提出やまた、デポジットを多く入れる(ローンの頭金とは異なる。)などの方法があります。

オファー時に重要なCONTINGENCYという要素。

CONTINGENCYとは、簡単に言えばキャンセルできる条件や期間を指します。通常不動産の取引成立は、1.適正な不動産価格が、APPRAISERに日課され、ローンがきちんと降りる。 2.BUYERの物件のインスペクションを通して、欠陥がないことを確かめる。3.売主からの情報公開を買主が承認するなどのCONTINGENCY PERIOD内に全てのキャンセル条件が解除されるまで取引の成立は成り立たず、またコントラクトのデポジットもBUYERに返還されます。通常ローンは21日から30日、その他のCONTINGENCY PERIODは17日となっており、人気の物件などでは売主がCONTINGENCY期間の短縮を要請してくる場合もあります。

絶対に短くしてはいけないCONTINGENCY PERIOD

物件の検査などは割と早く進み、早い段階で判断可能ですが、ローンのCONTINGENCYは銀行やローン会社の進み具合に左右されるので、気軽に短くしてはいけません。最低でも3週間はこの期間を確保しましょう。

APPLIANCEや気に入った家具をオファーに含める

冷蔵庫や、ガスコンロ、食洗器、洗濯機・乾燥機などはできるだけオファーに含めましょう。これらは新品で買うと馬鹿にならない経費になります。通常、コンロや食洗器は物件にATTACHしているとみなされ、売主が持っていくことはありませんが、冷蔵庫や洗濯機・乾燥機はもっていく可能性があります。また家具なども交渉で手に入れる可能性がありますが、こちらは別料金になる可能性があります。オファーを入れる前に売主が何を置いて行って、何をもっていくのかを必ず確認しましょう。

エスクローの期間、引き渡し日の設定、引き渡し前のウォークスルー

上記のCONTINGENCY期間にも関わってきますが、引き渡しの期日を決めるのも重要なポイントです。通常売主は早く物件を売りたいというのが通常ですが、場合によっては売主の次の家が見つからない、引っ越しのタイミングが合わないなど、長めのエスクローを好む場合もありますが、引き渡し日を過ぎでもSTAYしたいといった場合は必ず賃貸契約を結びましょう。また引き渡し日に全てのカギの引き渡しを済ませましょう。また引き渡し前に欠陥や修理すべき個所がないかしっかりと見直しましょう。修理が必要な場合は必ずESCROWが閉まる前に修理を依頼しましょう。

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