カリフォルニアでの不動産購入に関する契約、法律は年月を追う事に複雑になっています。ここではファーストタイムバイヤーが陥りがちな契約の落とし穴について説明します。
目次
契約をキャンセルできる期間はいつまで？
項目ごとにキャンセルできる期間が決まっています。主なキャンセル期間は以下のようになります。
1.ローン・アプレイザルコンテンジェンシー
通常は17-30日ですが、ローンの種類によってローン認可までの日数は異なりますので、注意が必要です。一番一般的なコンベンショナルローンでは21日が通常です。
2.フィジカルコンディション 物件のインスペクション期間
家の物理的な構造、パイプや屋根、壁、水漏れなどがないかなどを調べる期間です。通常17日に設定されています。
コンテンジェンシー期間を過ぎても買い手がコンテンジェンシーを外さない場合
上記によって定められたコンテンジェンシー期間を過ぎてもＢＵＹＥＲがコンテンジェンシーを外す行為を行わない場合（すなわちキャンセルする権利を放棄せず、保持し続けた場合）、売り手は買い手に対して、Buyer to performつまり、コンテんジェンシーを何日以内に外さない場合は売り手からキャンセルしますよ、という通知を出してきます。この場合売り手が提示してきた期間以内にコンテンジェンシーの放棄を行わない場合は売り手は契約そのものを破棄します。この場合、形式的には買い手はコンテンジェンシーを保持したままになっていますので、契約時のデポジットは、返還されます。
ＥＡＲＮＥＳＴ ＭＯＮＥＹ―オファー時に提出するデポジットの扱いについて
カリフォルニアでは購入オファー時にＥＡＲＮＥＳＴ ＭＯＮＥＹというデポジットをエスクローに預ける習慣があり、ここではデポジットの取り扱いについて説明します。
コンテンジェンシー期間内に契約をキャンセルする場合
この場合はＥＡＲＮＥＳＴ ＭＯＮＥＹは返還されます。ＥＳＣＲＯＷ ＦＥＥなどが取られる例もまれにありますが、ほとんどの場合返還されます。尚、ローンに関する経費、インスペクションフィー、銀行のＡＰＰＲＡＩＳＡＬ ＦＥＥ，シロアリ駆除および調査に関する費用は返還されません。
コンテンジェンシーを外した後に契約をキャンセルする場合
全てのコンテンジェンシーを外した後に契約をキャンセルする場合、エスクローに預けられたデポジットは売り手が買い手のキャンセルに異議を唱えた場合、契約に従って、ＡＲＢＩＴＡＴＩＯＮという模擬裁判のような形をとり係争するか、裁判によって争われます。このような場合は不動産弁護士に相談する事を強くお勧めします。
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