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COVID-19影響下でのアメリカ住宅不動産マーケット現状と動向

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COVID-19影響下でのアメリカ住宅不動産マーケット現状と動向

COVID-19は、様々な経済活動、景気に影響を及ぼしていますが、特にカリフォルニア、サンディエゴのマーケットの現状と、これから短期・中期に向けての展望・予想を述べさせていただきます。

1.サンディエゴ住宅不動産マーケットの現状

ロックダウンが行われた、3月下旬以降、LISTING数、販売数は下がりましたが、価格に関しては、前年比で0.8%上昇しています。これはCOVID-19以前からの在庫不足、そして、歴史的な低レートであるローンが支えていると思われます。

Southern CaliforniaMay-20Apr-20 May-19 Price MTM% ChgPrice YTY% ChgSales MTM% ChgSales YTY% Chg
Los Angeles$546,930$565,170 $539,480 -3.2%1.4%-10.9%-47.5%
Orange$834,550$861,000 $845,000 -3.1%-1.2%-19.1%-53.3%
Riverside$434,480$435,000 $420,000 -0.1%3.4%-4.3%-43.0%
San Bernardino$320,000$325,000 $315,000 -1.5%1.6%-12.7%-37.6%
San Diego$655,000$671,000 $650,000 -2.4%0.8%-14.6%-42.3%
Ventura$681,250$675,000 $659,500 0.9%3.3%-28.5%-52.0%

(CARより引用)

2. ホームモーゲージ・ローンの動向とMORTGAGE FORBEARANCEの影響

住宅不動産マーケットをささえている低金利のローンの傾向は続くと思われますが、もう一つの重要なファクターとして、MORTGAGE FORBEARANCEの存在があります。これはCOVID-19影響下で雇用や経済の影響を受けた自宅所有者に対しての救済措置で、現在の支払いを6ヶ月間凍結(最大12ヶ月間)し、FORECLOSURE-フォークロージャ―を停止させる措置になります。具体的な申し込みには FANNIE MAEのサイトをご参照ください(https://www.consumerfinance.gov/coronavirus/mortgage-and-housing-assistance/cares-act-mortgage-forbearance-what-you-need-know/)この政策は先の所謂リーマンショックでドミノ倒しになった不動産危機の再発を防ぐ意味でも強力な措置で、不動産価格の急落を抑えるのに大きな役割を果たしているといえます。ただし、一時的な延命措置ともとれ、この政策の効力が切れる、10月以降、来年の春には大きな変化があると思われます。その際、多くの物件が売りに出るのか、雇用が回復して、今まで通りになるのかは今後の、大統領選挙、政策、経済の動向がカギを握っています。

3. PPPおよびUNEMPLOYMENTの状況

COVID-19で影響を受けたホスピタリティ産業を救済するのに大きな役割を果たしたPPPローンやUNEMPLOYMENT BENEFITの効果が切れる7月末, 8月のマーケットの動向にも要注目です。雇用者数は徐々に回復していますが、政府からの援助がなくなった際の本当の経済の姿が見えない限り予断を許さない状況だと思います。

4.労働ビザ・観光者減少の影響

サンディエゴだけではありませんが、労働ビザの発行停止、入国延期措置、観光客の減少は、AIR BNBのような民泊だけでなく、地域の賃貸価格、テナント需要にも大きな影響を与えています。サンディエゴでも大きな割合を占める外国人、海外駐在員のサンディエゴ不動産への需要の減少は、レント価格、投資物件価格に大きな影響を与えています。

5.不動産購入・売買・リファイナンスに関して今すべきこと

今、サンディエゴでの不動産購入をすべきか?

不動産購入については、モーゲージの利息が低い利点を利用でき、また価格が不況時においても落ちないようなエリアで、どうしても購入な必要な場合(お子様の学校、家庭の事情など)は購入してもよいて思います。購入する場合は不況で価格が10-20%落ちた場合でも低い利息でカバーできるか、またご自身のご職業の安定性などについても照らし合わされるとよいと思います。賃貸VS購入を比較し、賃貸料よりも、コストが抑えられるようであれば、このような経済の状況下でも購入するという判断ができると思います。

今、サンディエゴで不動産を売却すべきか?

難しい判断ですが、上記2、3のような家のローンや、雇用などへの特別措置があり、優遇されているうちは、現在の価格のように安定した売却価格が維持できると思いますが、今年は大統領選も含め、政治や経済が大きく変わる節目の年であるので、2020年後半、2021年と、価格が変動する年であり、GDPや様々な産業がダメージを受けている中では、この夏やモーゲージMORTGAGE FORBEARANCEの効力が切れる10月、来年の春までに一旦売却するのも様子を見るという点では、一つの戦略だと思います。

現在モーゲージの支払いに関して。

すぐに、LENDERにコンタクトをすることをお勧めします。特にMORTGAGE FORBEARANCEに関しては、様々な措置がなされているので、すぐにLENDERとコンタクトし、ご自身の状況を説明しつつ、PAYMENTを遅らせる措置を取ってください。MORTGAGE FORBEARANCEについてはFANNIE MAEの方に、詳しい情報が載っておりますので、ご参照ください。https://www.knowyouroptions.com/options-to-stay-in-your-home/overview/forbearance

6.リファイナンスに関して

現在収入があり、ご自宅、または投資物件にEQUITYがある場合はリファイナンスをお勧めします。かなりの低レートで推移していますので、様々な有利なオプションが行使できると考えられます。レートが上がる前にリファイナンスをしましょう。

7.不動産マーケット価格の今後の予想

上記2,3からの直接の影響が出始める8月末以降、特にMORTGAGE FORBEARANCEが終了する10月の時点での雇用回復状況や経済の状況によっては、在庫が大幅に増える可能性があります。現在のHOUSE OWNERはきちんとした20%の頭金を入れたローンを組んでおり、サブプライムローンが多数を占めた、前回のリーマンショックのようなショートセールやREOが多く出回ることはないと思いますが、単純に在庫が増え、供給が多くなる場面は高い確率で発生すると思います。さらに2020年10月からMORTGAGE FORBEARANCEが6ヶ月延長された最後の期限である、2021年の4月ころの景気がさらに悪くなっていれば、ローンを支払えないと判断したHOME OWNERは売却の判断を迫られ、供給過多の場面が出て来るかもしれません。一方、不動産マーケットが維持または上昇に向かう場面があるとすれば、コロナ菌を防ぐことが出来るワクチンの開発・配布により、人と経済の回復・活性化が見込まれた時だと考えます。

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