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コロナ後の不動産マーケットはどうなるのか。

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11/20/20時点でのコロナワクチン状況

 長く続いたコロナのパンデミックも、ファイザー/バイオンテック、モデルナといった製薬会社が開発したワクチンによって、ようやく光が見えてきました。ファイザー/バイオンテックのワクチンに関しては11/23/20にFDAに緊急使用申請(Emergency Use Authorization, or EUA)を提出し、早ければ12/10頃までにFDAがAPPROVEすれば、ワクチンの使用が認められるようになり、病院関係者などの医療従事者から先にワクチンが配布されることになります。実際に一般の市民の手にワクチンが行き渡るようになるのは来年2021年の5月頃と予想されています。

11/20/20以前の市場金利とサンディエゴ不動産市況

 パンデミックで株式市場が大きく下降した3月下旬以降、アメリカ政府はPPTやスティミラスチェックを含めた220兆円もの市場救済策や、FRBによる実質金利ゼロ政策により、株式市場はいわゆる低金利の金融相場でS&P500は3月中旬の底値から、50%以上も値上がりしました。

 住宅ローンも低金利の恩恵を受け、カリフォルニアの30年固定金利ローンは2.25%-2.65%の歴史的低金利で推移しています。この低金利が住宅市場に大きく影響を与え、米国不動産価格は大きく値上がりし、10/31/2020現在、サンディエゴ郡の平均不動産価格は$649,474と3/2020の$609,000に比べて6.6%も上昇しました。特にラホヤやカーメルバレー、デルマーなどの高額住宅地で値段は大幅に上がり、買い手はリスティング価格でオファーを出してもなかなか買えないという状況が続きました。

 一方、売り手にとっては、通常のリスティング価格より、高くオファーが入り、売り手天国といえる状況でした。この状況は住宅ローンの低金利が続く限りは続くと思われます。もう一点価格上昇理由として、付け加える点としては、LISTINGの大幅な減少が上げらえれます。LISTINGの減少の理由として、①コロナで売り手が売却に慎重になっている、②コロナ禍で、ローンが支払えない状況下にある家のオーナーが、救済措置によって売らなくても済んでいることが挙げられます。

ワクチン承認後の世界 金利の上昇と金融相場の弱まりの不動産への影響

 仮に12月中にワクチンが承認された場合、長期金利が上昇する可能性があります。今まで住宅ローンの低金利の恩恵を受けてきた、不動産市場は確実に変化すると思います。つまり極端な値上がりは弱まる可能性が強いと思います。コロナ禍の弱まりによって、リスティング数は増加、金利の上昇で過度な住宅の需要が弱まるためです。ただその流れは、極端なものではなく、緩やかなものになると思います。売る側、買う側どちらも焦らずに行動すればよいと思います。金利が上がるといっても3%-4%前後で推移すると思いますので、価格の落ち着きを考えれば、トータルでは変わりないということにもなりかねません。

 

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